サラリーマンのためのマンション投資は詐欺？体験談を共有

最近、インデックス投資や米国投資の収益に少々物足りなさを感じています。周囲にはマンション投資を行っている人たちも増えており、私もこの分野に興味津々です。この機会に、一般的なサラリーマン向け不動産投資の形態である単身用マンション投資を提供しているRenosyとFantasという2つの企業の営業担当者と対話し、その体験談を共有したいと思います。

こんな人には興味がある記事だと思うので、ぜひ読んでいただきたいです。

この記事を読んでわかること

この記事では、単純にサラリーマンに不動産投資を奨励しているわけではありません。サラリーマンに不動産投資を勧めている不動産会社に面談の申し込みをした実体験を記載していきます。

私の結論

2つの企業の説明を聞いた結果、詐欺ではないという判断に至りました。しかし、私はマンション投資を選択しないことに決定しました。投資を選ばなかった理由については、この記事の後半で詳しく説明します。詳細に興味を持っている方は、下のリンクをクリックして記事の後半部分へ進んでみてください。

私がマンション投資をしない理由

今回訪問した会社

2つの企業から説明を受けてきましたが、その仕組みは実質的に同じでした。この記事は私の説明に基づいていますが、正確な情報を提供するために最善の努力をします。ただし、詳細な数値などは実際の内容と異なる可能性があることに留意してください。最後に、両社に申し込む前に、実際の情報を確認するために各企業に直接問い合わせることをお勧めします。

Renosy

　川崎フロンターレーのスポンサーになっているので、社会的にも認知度が高い。確かに川崎フロンターレのユニフォームに記載がありました。Renosyは六本木の40Fという超立地が良い場所に拠点があります。40階からは富士山も見えました。まさにノリに乗っているという感じです。会社の経営層は、誰もが羨むような高学歴の人たちがずらりと乗っています。休日の14時から1対1の説明会を開いていただけました。時間は16時半ぐらいまで説明していただいたので、1時間半になります。最初から丁寧に説明していただき本当に感謝いします。

Fantas Technology

オフィスは恵比寿の駅に近いビルの5階です。Renosyと比較するとオフィスも小ぶりですが、内装はこちらも豪華な感じです。金曜の19時からおよそ2時間にわたりマンション投資について説明していただき感謝です。 

オフィスは恵比寿の駅に近いビルの5階です。Renosyと比較するとオフィスも小ぶりですが、内装はこちらも豪華な感じです。金曜の19時からおよそ2時間にわたりマンション投資について説明していただき感謝です。

ホームページはこちらです。 
https://fantas-tech.co.jp/

マンション投資とは？

このセクションでは、2つの企業へのヒアリングを通じて得た情報を元に、私の見解を共有します。基本的なストーリーは以下の通りです。

1. 申込者：通常はサラリーマンで、実際にお金を出す人です。
2. 銀行：申込者に融資を提供する金融機関です。
3. 借りる人：不動産を借りる人たちです。
4. 管理代行会社：購入後の保守作業を担当する会社で、今回のケースではRenosyやFANTASなどの会社が該当します。

具体的なステップを確認してみましょう：

日本では、サラリーマンの信用が高く、銀行から融資を受ける能力が強力です。しかし、借金をすることは一般的には避ける傾向があります。マンション投資は、サラリーマンの信用を活用し、銀行から借金をして資産を構築する方法です。

マンションのローンは、通常、家賃でほぼカバーされるため、毎月の支払いは比較的低額です。これにより、35年間でかかる総支出は1000万円程度に抑えられます。2社がおすすめする物件は、通常の市場価値の2,000万円から3,000万円の物件を1,000万円で購入できるメリットがあります。さらに、減税効果を活用することで、実際のコストをさらに削減できます。

マンション投資のメリット

今回は2つの企業から得た情報をもとに、私にとって魅力的な点をご紹介します。

インフレ対策：

インフレとは、通貨の価値が下がる現象です。日本でも最近では円安が進み、インフレの兆候が見られます。通貨価値の低下に対抗するため、物を購入することは賢明です。例えば、過去、父の初任給はわずか3万円でしたが、今の価値と比較すると約10倍の差があります。この時に500万円の家を購入した場合、インフレが発生しても返済額は500万円のまま。今なら1年で返済可能です。将来、10倍のインフレが起こるとしたら、2000万円の物件を購入した場合、月収30万円の給与でも、銀行に返済するのは2000万円。1年で返済できるでしょう。インフレが日本で20年以上も起きていないのに対し、海外ではよく見られる現象です。インフレが進行すると、不動産などの実物資産が有利になります。

生命保険代わりになる保険：

マンションを購入する際、団体信用生命保険に加入します。この保険はローンの一部として提供され、申込者が亡くなった場合、残債務を支払う必要がありません。つまり、家族に資産を残すチャンスが生まれます。月々の家賃収入がある場合、ローンの支払いが不要になり、毎月の収入を享受できることも考えられます。これを生命保険と考えれば、手出し資金が毎月2万円程度で賄えることは大きなメリットと言えます。

節税対策：

不動産に関連する支出や初期費用は、年1回の確定申告を通じて節税の機会となります。申告すれば、税金を節約できるため、結果的にお金を受け取ることができます。

初期費用が少なくて済む：

株式投資やFXなどの他の投資形態では、銀行からの融資は難しいことが多いですが、不動産はその点で優れています。他人の資金を活用して投資を始めることができ、初期費用はほぼ不要です。2社の説明によれば、最低で100万円以下の初期費用で始められるという点も注目すべきでしょう。

マンション投資のデメリット

以下はブログ用にリライトした文章です。

成果までの時間:

実際の成果を得るまでには、時間がかかります。特に、5年以内にマンションを売却する場合は、税金負担が重くなります。そのため、多くの管理代行会社は5年以内の売却をお勧めしないことが一般的です。実際に利益を得るのは、10年後くらいと考えておくべきです。10年間は、毎月積み立てる作業が必要になります。

流動性の低さ:

株式などの金融商品は、比較的短期間で現金化できますが、不動産の場合は即座に売却することが難しいことがあります。売却の際に買い手を見つけるまでに時間がかかることもあり、最悪の場合、半年以上待つ必要が生じることも考えられます。また、急いで売りたい場合には、価格を下げることが必要になる可能性もあるでしょう。

不確定要素（リスク）:

不動産投資には不確定要素やリスクが存在します。35年間で必要なリノベーションの範囲は物件によって異なり、初期段階で正確な試算が難しいことがあります。不動産市場や物件の状態に変動があるため、計画通りに進むとは限りません。

マンション投資のリスク

以下はブログ用にリライトした文章です。

空室:

マンションを賃貸で提供する際、時には空室が生じることがあります。管理代行会社は、空室に対する保証を提供していますが、その保証には家賃の一部がかかります。したがって、空室の発生確率を考慮して、保証の有無を検討することが重要です。

原状回復:

マンションの入居者が変わる際には、通常、原状回復が必要となります。原状回復費用についても、管理代行業者と設備保証の形で契約を結ぶことが可能です。

設備交換:

設備保証に加入することで、エアコン、水回り、キッチンなどの設備が故障した場合に対応が保証されます。原状回復と設備保証を同時に受けることができ、月額わずか3,000円程度でカバーできるので、非常にお得だと感じました。

支払いトラブル:

支払いに関する問題は、借主が家賃を支払わないまま滞在し続けることを指します。現在の賃貸市場では、保証会社の介入が一般的で、このようなリスクに対処するために保証会社が責任を負います。保証会社は、立ち退き手続きに関する弁護士のサポートを提供し、問題の解決に向けて積極的に対応します。

インフレ:

インフレはメリットとなることもありますが、同時にリスクも抱える要因です。インフレが進行すると、借り手のローン金利が上昇し、返済額が増加する可能性が高まります。このような場合、繰り上げ返済を検討することが重要です。

マンションの建て替えのリスク:

所有するマンションが建て替えの対象となる場合、大家として関与する必要があります。建て替えに伴う手続きや話し合いに積極的に参加することが求められます。

騒音などのクレームについて:

騒音などのテナントからのクレームについては、管理代行会社が適切に対応してくれるとのことです。

マンション管理代行会社の利益（私見）

2社との対話を通じて、サラリーマン投資における2社の収益構造を、私なりに分析してみました。前述の通り、マンション投資会社は高級な都心部にオフィスを構えるほどの成功を収めており、その成功の背後には巧妙な仕組みが存在しています。

マンションの販売:

月々の支払いが2万円の場合、各会社はどの価格帯の不動産を販売するべきかを的確に把握しています。そのため、物件の仕入れが非常にスムーズで効率的です。例えば、物件が2,000万円である場合、一定の価格以下になると、自動的に購入されるようなデータベースを構築し、プロセスを自動化することができます。したがって、物件の理論価格と実際の取引価格の差額は、すべて利益に結びつくことができます。

管理費:

毎月の家賃の振込代行と入居者との連絡業務は、一般的な管理会社の主要な業務ですが、これらの2社ではオプションとして設備交換対応のオプションを提供しています。このオプションにより、エアコンやお風呂などの設備に関するトラブルに対処できるサービスを月額約3,000円で提供しています。価格設定において、マンション投資会社にとってはほぼ利益が発生しない価格となっており、そのため、このサービスは非常に合理的です。入居者に設備の問題が発生した場合、オーナーは手続きを確認する必要なく、迅速に設備の交換が可能です。このようなスピーディな対応により、入居者の満足度が向上し、提供側は大量対応による設備の割引などを享受できます。その結果、安定した収益を毎月確保し、経営の安定性を維持することができます。

私がマンション投資をしない理由

以下はブログ用にリライトした文章です。

私は以下の理由から、2社からのマンション購入提案を受けたものの、それを実行しないことを決断しました。私の判断に最も大きな影響を与えた理由は1つだけです。それは、提案されたマンションを現金で購入した場合、利回りが非常に低いことです。

低い利回り:

利回りとは、投資した資金に対するリターンを計算する指標です。たとえば、1,000万円を投資して、毎年100万円のリターンが得られる場合、利回りは10％となります。提案された物件の詳細情報は不明ですが、もし価格が2,500万円だと仮定すると、利回りが10％以上であることが望ましいでしょう。

したがって、2,000万円に対する10％の利回りは200万円です。月単位で考えると、最低でも16万6,000円の家賃が必要です。しかし、提案されたマンションの予想家賃は10万円以下でした。確実に10％の利回りを達成することは難しいでしょう。実際には5％にも満たないかもしれません。

このマンション投資のスキームでは、フルローンを活用する前提となります。さらに、毎月のキャッシュフローが負の値になるため、利回りも負の方向に向かいます。したがって、マンション投資ではキャッシュフローを重要視することが不可欠です。

キャッシュフローとは、資金の流れを管理するための重要な概念です。これは、あなたが収入と支出をどれくらい効果的に管理しているかを示すものです。

収入は、あなたがお金を受け取る部分で、給料や家賃収入などが含まれます。一方、支出はお金を使う部分で、食事、エンターテインメント、学費などが該当します。

キャッシュフローを計算すると、収入から支出を引いた金額を得ます。この値がプラスになると、あなたは収入よりもお金を節約していることを意味します。しかし、マイナスになると、支出が収入を上回っていることを示し、借金を増やすことになりかねません。

具体例を考えてみましょう。あなたが2,000万円のマンションを1部屋購入するとしましょう。このマンションは銀行からのフルローンで購入するものと仮定します。初期の申し込み費用などで50万円を支払います。その他の費用は、毎月8万円の支払いが必要です。月々の収入は9万円の家賃があると仮定しましょう。この場合、毎月1万円がプラスのキャッシュフローとして残ります。初期投資の50万円を回収した後、毎年12万円のキャッシュフローを得ることができます。ローンの返済が終わった後は、毎年108万円を受け取ることができます。

月々のキャッシュフローがプラスであれば、理論上あなたは破産することはありません。

しかし、今回訪れた2つの企業では、キャッシュフローがマイナスでした。月々の支出が少額であるにもかかわらず、それはマイナスです。

なぜフルローンを組ませるのかという疑問が生じます。毎月2万円以下のキャッシュフローが発生し、35年間で合計840万円にもなります。この間にリノベーションにも資金が必要となり、約400万円がかかると予想します。合計1240万円です。35年後、そのマンションがあなたのものになり、2000万円の価値があると仮定すると、1240万円で購入できると考えることができます。ローンの返済が終われば、毎年108万円の家賃収入を得ることができます。

なぜ2000万円のマンションをそのまま購入しないのか？その理由を考えてみました。理由は、東京都心や都市部のマンションは、利回りが非常に低いからです。私が不動産投資をするなら、少なくとも10％以上の利回りを望みます。

このような投資は、以下の条件に合う方におすすめです。

• 大手企業で働くサラリーマン
• 手間を最小限に抑えたい
• 貯金が200万円以下で将来の資産形成を考えている

手間は年次の確定申告ぐらいです。ほぼ手間をかけずに、毎月の支出を保険料として捉え、10年後の売却または35年後の所有権獲得を楽しめる方におすすめです。初期費用が100万円で、毎月の支出がわずか2万円以下なので、貯金が少ない方にもおすすめです。現金が必要になれば、売却することで利益を得る可能性も高いと思います。

なぜこれほど魅力的な投資商品を提案しないのか、という疑問も考えられます。不動産投資の仕組みを理解し、初期費用がわずかで、毎月のキャッシュフローがプラスであれば、これほど魅力的な選択肢はないでしょう。

では、どのような商品なら購入するかを考えてみましょう。例えば、初期費用がわずか12万円で、毎月1万円を収入として得ることができる商品であれば、利回りは100%となります。このような商品であれば、購入を検討する価値があるでしょう。

キャッシュフローが賢い投資の鍵となります。資金を効果的に運用し、将来の経済的な安定を築くために、キャッシュフローの管理に注力しましょう。そして、あなたの個人の状況に最適な不動産投資商品を見つけることが重要です。

まとめ

2つの会社の中からマンション投資を選ぶ場合、私はRenosyを選びます。その理由は、Renosyが規模が大きいからです。また、Fantas Technologyは、結局のところ、Renosyの後発と考えています。これは私の個人的な意見ですが、Fantas Technologyのビジネスモデルは、Renosyの模倣である可能性が高いと思います。興味がある方は、ぜひ資料請求を検討してみる価値があるでしょう。